【佐藤さんに教えてもらう】不動産投資で中古マンションを扱う際の注意点

最終更新日 2025年8月6日

「中古マンションで不動産投資ってどう？」
「不動産投資のポイントを知りたい」
「アクアリゾート佐藤裕樹氏の経歴を調べている」

近年注目を集めている不動産投資方法の1つに中古マンション投資が挙げられます。
中古マンション投資とはどのようなものなのかと言うと、オーナーチェンジの物件を購入した上で、賃貸のために家賃収入を得る投資方法のことを指しています。
利回りが高いなど、様々なメリットが多いものの、実は事前に知っておかなければならない注意点も存在します。

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1 アクアリゾート佐藤裕樹氏が見た中古マンション投資
2 中古は新築と比べるとどれほどの利回りが期待できるのか
3 中古マンション投資を選ぶことのメリット
4 まとめ

アクアリゾート佐藤裕樹氏が見た中古マンション投資

そもそも不動産投資の1つでもある中古マンション投資とは、一棟を丸ごと購入した上で運用する方法、そして1室ずつ購入した上で運用する区分所有と呼ばれる方法があります。
この中でも比較的始めやすいものが、1室ずつ購入する区分所有と言えるでしょう。
中古物件には築浅物件から、地区数10年の古い物件まで、多くの物件が存在します。
選択肢が豊富にあることが1つの魅力とも言えるでしょう。
新築と比べると割安な価格で購入することができるので、高い利回りも期待できます。
⇒「アクアリゾート佐藤裕樹評判」も参考

中古は新築と比べるとどれほどの利回りが期待できるのか

中古は新築と比べるとどれほどの利回りが期待できるのか、その相場についても比較しておきたいところです。
あくまでも一般的になり周りの相場に過ぎませんが、都内の新築区分所有マンションの場合には、表面利回り相場が2%から4%程度なのに対し、都内の中古区分所有マンションの場合には表面利回り相場が3%から6%程度となっています。
必ずしもこの利回りで投資を運用することができるわけではないものの、このような違いがあることがわかるでしょう。
マンション投資となると、物件の状態やエリア、空室状況などにより、利回りが細かく変動するのが特徴です。
中古の場合には修繕のリスク、また家賃の下落リスクがあることから、長期で見た場合には、これらの相場よりも下がる可能性も考えられます。
しかし新築に比べると割安で購入しやすい事は紛れもない事実であり、掘り出し物を見つけてうまく運用することができれば、これ以上の利回りが期待できます。

中古マンション投資を選ぶことのメリット

新築と比べると利回りが高い

このような中古マンション投資を選ぶことにはいくつかのメリットがありますが、なんといっても新築と比べると利回りが高い点です。
地方の物件で掘り出し物見つけることができれば、10%以上の利回りが期待できる可能性も大いに考えられます。
そして比較的安く購入することができる店です。
新築と比べると、中国は価格そのものが安くなる傾向にあり、たとえ中古でも築数年であり物件の管理状態が良ければ、また利便性が高く人気の立地であれば、賃貸の需要も上がるはずです。
特に東京間、大阪中心部などの都市部においては、人口増加が明らかであり、たとえ中古であったとしても、入居者が見つかりやすいでしょう。
このような需要のある物件を割安で購入することができる点は、中古マンションならではのメリットといえます。

節税効果を高めやすい

そして節税効果を高めやすいこともメリットの1つに該当します。
特に一棟マンションの場合には、不動産投資における節税効果が大いに期待できます。
減価償却費の形状で課税所得を減らすことで所得税や住民税が軽減できます。
とはいえ新宿となると短期間で減価償却費を大きく取ることができないので、中古と比べた場合には短期間での節税効果が期待できないのです。
中古の一棟マンションとなれば、短期間でも大きな減価償却費を取りやすいので、高い節税効果が期待できるでしょう。
課税所得の多い高所得者に置いて、一棟の中古マンション購入できるのであれば、大きなメリットといえます。

リノベーションをして設備や内装を自由にすることができる

さらにはリノベーションをして設備や内装を自由にすることができる点です。
入居者の需要に見合ったリノベーションを施すことにより、たとえ築30年を超えるような古い物件であっても、借り手がつく可能性が大いに期待できます。
自分自身が創意工夫を施すことにより、利益につながる可能性があることも、中古の魅力と言えるでしょう。

投資により毎月の家賃収入を期待できる

そして中古マンションに限った話では無いものの、投資により毎月の家賃収入を期待できる事はメリットと言えるでしょう。
賃貸需要の高い物件を見つけて上手に運用することができれば、給与とは別に収入を得る事ができます。
空室が発生した場合には家賃収入はゼロになってしまうため、入居者の有無を問わず、毎月一定の家賃収入が約束されるサブリース契約を不動産会社と結ぶことも1つです。
このような契約があることも検討し、家賃収入の安定化を図っていきましょう。
場合によってはすでに入居者が入る可能性も考えられます。
中古マンションの中には、すでに入居者が存在しているオーナーチェンジ物件があるのも事実です。
既に入居者がいる状態であれば、投資を始めてからすぐに家賃収入を得ることができ、集客のための広告費、リフォーム費用等も必要ありません。